新政頻出，樓市有所回暖，開發商又要漲價了？有消息稱，部分房企開始傳達“漲價令”。從記者了解的情況來看，出于“消化庫存”和年度指標等多方面原因，不僅現在，而且年底也不太可能出現大規模漲價現象。新盤持續打折促銷，還使得一些郊區新房和二手房價格倒掛，不少購房者看了二手房后選擇購買新房。

本月優惠樓盤數量有所減少

上海搜房數據監控中心顯示，目前上海并沒有出現明顯的新盤大幅漲價的情況，而且大規模的優惠促銷仍在繼續，只是較10月份有所減少。本月上海共有145個樓盤有優惠，相較上月減少22個，較去年同期減少13個。有開發商取消了之前以價換量的促銷手段，或是本月打折優惠樓盤數回落的關鍵原因。但在限購依然沒有放松的前提下，金融政策的調整并不足以使房地產市場全面回暖，目前，打折促銷依然是開發商吸引購房者、“消化”庫存的重要手段。

從10月份36個大中城市存銷比指標來看，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數，如杭州、寧波、大連等仍然面臨較大的“去庫存”壓力。而在上海，“網上房地產”數據顯示，截至昨天，在售新房庫存仍然高達1276萬平方米。

此外，上市公司年報與銷售業績指標等因素迫使房企繼續跑量，不可能出現大規模漲價，甚至為了完成年度銷售業績指標，還可能繼續堅持優惠促銷。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，今年至今，大多數品牌開發商業績完成率并不理想，又面對年底（上市公司年報）銷售業績指標的壓力，對于大多數開發商來講，利用政策紅利的“窗口期”進行跑量的策略并不會改變，開發商會使出渾身解數在今年最后2個月最大限度跑量，扭轉大中城市今年樓市不給力的大勢。因此，第四季度要想出現樓市“翹尾”行情，房價就不可能出現大規模漲價現象。

“政策利好改變不了年內大部分城市庫存較大的市場現狀。”張宏偉稱，大部分城市仍然有房價下行的壓力，即使當前部分品牌房企傳出漲價，也是“有賊心沒有賊膽”，不敢真的馬上漲價，仍然維持小幅促銷、小幅優惠平價策略。

新房打折后比周邊二手房便宜

持續的打折促銷使得一些新房甚至比周邊二手房還要便宜，特別是普通住宅新標準出臺后，松江、青浦、嘉定等外環外區域大批新盤邁入了普通住宅行列，稅收、房貸優惠加上樓盤本身的優惠措施，使得它們的吸引力明顯超過附近的二手房。

上海中原地產研究咨詢部高級研究員孫黎表示，外環外區域出現新房、二手房房價倒掛現象目前較為普遍，一方面是房企今年以價換量的結果，即使當前銷售出現回暖，但出于完成年度銷售指標的目的，房企仍堅持先“消化”庫存，提價意愿不強，房價上漲動力不足。另一方面，二手房業主在政策利好影響下，心態發生轉變，在價格的把控上變得主動和強勢，難有讓步的余地。如此，對于想出手但資金有限的剛需而購房者言，更愿意選擇性價比高的新房，客戶頻頻流失，導致二手房交易量明顯低于新房。

比如在嘉定安亭，在售新房的成交均價為1.5萬元—1.6萬元/平方米，且基本有折扣優惠，如某熱銷新盤目前屬尾盤銷售，最高可以打86折，折后價不足1.5萬元/平方米，而且還靠近軌交，頗受剛需購房者青睞。而同區域次新房售價卻普遍在1.5萬元—1.7萬元/平方米，加上交易稅費，價格已高于新房。即便如此，房東仍在縮小議價空間，區域內總價在180萬元以內的二手房，目前議價空間僅1萬元—3萬元，買賣雙方在價格上大多存在分歧，甚至為了幾千元最終沒能達成交易。(徐運)